77万円からできる不動産投資で安定収益をつくる方法
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2012年04月22日

儲かる!サラリーマン大家 不動産投資32の成功法則

儲かる!サラリーマン大家 不動産投資32の成功法則
ボロ物件をお宝に変える史上最強のカリスマ大家さん2人が伝授!







儲かる!サラリーマン大家 不動産投資32の成功法則

ボロ物件をお宝に変える史上最強のカリスマ大家さん2人が伝授!
極安物件でも磨けば光る"お宝"に!
利回り20%以上、空室ゼロも夢じゃない!
目次
第1章 対談 カリスマ大家"成功法則"対談
第2章 実録 9人のサラリーマン大家さん奮闘記!
第3章 素顔 もっと知りたい!2人のカリスマ大家さんの素顔!
第4章 藤山流 こうすれば儲かる!藤山流12の成功法則
第5章 鈴気流 こうすれば満室!鈴木流12の成功法則
第6章 競売 これで完璧!競売物件取得マニュアル8つの法則

儲かる!サラリーマン大家 不動産投資32の成功法則
ボロ物件をお宝に変える史上最強のカリスマ大家さん2人が伝授!
倉橋隆行の5億をつくった猛者から学ぶガチンコ物件査定4時間セミナー
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法
競売屋が明かす不動産競売で稼ぐ方法
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資産価値から考える値下がりしない不動産を選ぶための絶対公式 [理論編]

資産価値から考える値下がりしない不動産を選ぶための絶対公式 [理論編]
「収益還元法」と「最有効利用」を理解して
不動産の価格形成法則を知る!
あなたにも実用的な山崎式不動産鑑定理論の技術が身につく







資産価値から考える値下がりしない不動産を選ぶための絶対公式 [理論編]

マイホームは貸せる物件を買いなさい、不動産でハッピー・リッチになる方法、東京のどこに住むのが幸せか、お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方、東京マンション資産価値予測データブックなど、数々の書を著わしてきた山崎隆が贈る生涯設計研究所 DVDシリーズ第1弾。

この理論を知らずしてマイホームを買うのは危険!ましてや不動産投資など自殺行為!

◆財産形成に効く不動産の鑑識眼とは?
◆不況に克つ新時代の「不動産鑑定法」とは?
◆不動産の資産価値を見抜く、山崎式「収益還元法」とは?
◆街の将来性を見抜く、山崎式「キャップレート」とは?
◆ダメ物件を見分ける切り札「最有効利用(最有効使用)」とは?


収益還元価格(収益還元法)
キャップレートに始まり、キャップレートに終わる

最有効という概念で判断
エリアごとのマーケット・ニーズに最も適応した物件

鑑識眼=不動産を見る目が変わる

著者のことば
昨今の不況下においても、不動産広告の内容を疑わずに不動産を買う人々が多勢いらっしゃいます。あるいは住宅業界のパンフレットを鵜呑みにして家を建てる人々も多勢いらっしゃいます。その結果が、ローン破綻者の激増です。しかしながら、よく考えてみれば不思議な話だ。数千万円、時には数億円もの投資をするというのに、誰も不動産の鑑定理論を勉強しようとしないのです。

なぜ不動産の価格が決まるのか。そのメカニズムを知らずして不動産取引に手を出すのは自殺行為です。価格(プライス)と価値(バリュー)とは似て非なる概念なのです。

価格と価値の間に存在する矛盾を見抜く方法論こそが山崎式の真髄です。

買うべきか、買わざるべきか。あるいは、建てるべきか、建てざるべきか。人は、そのための確固たる意思決定のプロセスを持たなければ、唯々混迷するばかりです。ベンチマーク、論理的な根拠の無い意思決定は単なる博打に過ぎない。不動産取引をギャンブルにしてはならない。それは科学そのものであるべきです。

本DVDでは、難解な不動産の鑑定理論を誰でも理解できるように易しく解説しました。そして何より、誰もが不動産の怪しい広告に騙されたりしないように意図しました。不動産で誰もが失敗しないように願って著されたものなのです。


収録内容
第1章 収益還元法を「知らなかった」では済まされない時代
第2章 不動産の価格形成メカニズムを知る
第3章 超カンタン!山崎式「収益還元法」
第4章 山崎式「キャップレート」で、不動産の鑑識眼を磨く
第5章 「最有効利用」は、不動産鑑定理論で最も重要!

資産価値から考える値下がりしない不動産を選ぶための絶対公式 [理論編]
100万円でもできる不動産投資術と稼ぎ続ける収益不動産
不動産購入から大家になるまでのノウハウ
倉橋隆行の5億をつくった猛者から学ぶガチンコ物件査定4時間セミナー
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ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営
激安物件で、大家さんになろう!






ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

入居率95%を誇る非常識なノウハウ
激安物件で、大家さんになろう!
借金なしで、賃貸物件が買える。しかも利回り30%超。高利回りながら、これまで注目されなかったボロ物件の取得・運営方法を公開。

本書の特徴としては、値付けの甘い物件を見つけ、さらに「鬼のような指値」を入れて、格安物件を手に入れることがあげられます。もちろん、古くてボロい物件なのですが、そのアパートの本源的価値よりも割安なので、家賃の面では価格優位性を持っており、満室に近い入居率を誇っています。激安でボロ物件ながらの運営ノウハウは、本書でしか読めません。

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営
倉橋隆行の5億をつくった猛者から学ぶガチンコ物件査定4時間セミナー
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法
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ど素人が不動産投資の本を読んで月100万円稼げた!

ど素人が不動産投資の本を読んで月100万円稼げた!
資金、ノウハウ、人脈なしでOK
ボロ不動産投資なら誰でも高利回り大家になれる






ど素人が不動産投資の本を読んで月100万円稼げた!

書店で偶然見つけた1冊の本『ボロ物件でも高利回り激安アパート経営』に衝撃を受け、実際にやってみると、本の内容通りだった。成功者の教えを守り、自分に合うようにアレンジすれば、初心者でも高利回りの運営ができる。実質利回りは30%超。ボロ戸建てを狙えば50万円で始められる。転売すれば3〜5倍で売れる。
目次
第1章 「激安アパート経営」は本当に可能だった
第2章 本のとおりにやってみたら、64%超のメガ利回り物件が買えた!
第3章 50万円あればできる「激安戸建」不動産投資
第4章 激安業者を使えば、ボロ物件運営は楽にできる
第5章 おばさんを味方にすれば、客付けはうまくいく
第6章 低家賃の入居者にうまく対応する秘訣
第7章 激安物件なら、転売で利ザヤも稼げる!

ど素人が不動産投資の本を読んで月100万円稼げた!
不動産購入から大家になるまでのノウハウ
倉橋隆行の5億をつくった猛者から学ぶガチンコ物件査定4時間セミナー
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不動産投資25の落とし穴

不動産投資25の落とし穴
不動産投資には「正解」がない、プロでも騙されることがあるし、慣れている人ほどちょっとした甘さで失敗することが多い。
本書は、そんな失敗しやすい不動産投資で、「これをやったら確実に失敗する!」といった失敗のセオリーを、業界一のカリスマ投資家がケーススタディを基に解説。







「想定外」は思わぬところから発生する!
不動産投資家が間違ってもやってはいけない25のリスト
ケーススタディとポイント解説

不動産投資には「正解」がない、プロでも騙されることがあるし、慣れている人ほどちょっとした甘さで失敗することが多い。
本書は、そんな失敗しやすい不動産投資で、「これをやったら確実に失敗する!」といった失敗のセオリーを、業界一のカリスマ投資家がケーススタディを基に解説。


まえがき
私は「警告!」などと、これまで強い口調で皆さんに訴えたことはありません。 この本を手に取る読者の皆様には危機感を持って読んで頂きたい。そう願ってのことです。
なぜ、そう思ったのか、昨今の不動産投資本の中には、誰でも彼でも大家さんに成れると謳い、新築物件を薦め、売却を出口戦略と言い換えて推奨する本が数多く見受けられるからです。

不動産賃貸業は言うまでもなくビジネスです。数値管理の苦手な人、言い換えれば「金を借りてまで浪費を続ける人」が大家さんになると悲惨な未来しかありません。それに、新築物件は支払い途上で不良債権になりますし、出口戦略の売却を基本に据えると本業に差し支える以外にも良い物件は売れ、悪い物件だけが残るという悪循環に陥りかねません。

物件を入手して安定した貸家郡を構築しても気を抜くことは許されません。目を離すと、空室率は上昇し、家賃を支払わない店子が続出します。そして不動産投資で成功している人たちの多くは家庭不和に悩まされています。その理由はお金ではなく、感情です。成功者の多くは家庭も数値で管理しようとし、家事の苦手な奥さんを評価せず、自らネオン街に癒しを求めてしまいます。更に、彼らの子供たちは親の財産をあてにして努力を忘れ、人間としての不良債権になる危機にさらされています。

どんな時にも悩みは存在します。
不動産投資に踏み出す際に悩み、そして不動産投資に成功して経済的自由を手に入れても悩みから逃れることはできません。
本書はその時々に直面する悩みをストーリー形式で書き記しています。どうか、ご自分に置き換えて熟読していただきたい。さすれば、同様の場面に遭遇したとき、「あっ、これってデジャブ?」と、心のどこかに残ることでしょう。 不動産投資は身近な存在になりました。

だからこそ、警告したい。地雷を踏まず、安定した人生を送るために。
なぜ、不動産投資に魅力を感じ、足を踏み出したのか。その動機をいつまでも忘れないで頂きたい。決して、豪遊をし、遊んで暮らそうとしたのではなく、当たり前に働き、安心して暮らしたい。その切なる願いからだったのでは?
不動産投資を考えている人だけでなく、優良な貸家郡を構築した兼業大家さんにも読んで頂きたい。なぜなら、不動産賃貸業は皆さんがこの世から去っても奥様やお子様が引き継いで行かれるからです。

あわてず あせらず あきらめず。この三つの『あ』を胸に一歩一歩、着実に歩めば経済的自立のゴールは時間とともに近づいてきます。
皆様のご成功を祈念し、はじめの言葉といたします。


あとがき
私が最初の本、「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣(実業之日本刊)」を出版したのは二〇〇三年の六月ですから、もう少しで一〇年になります。
一〇年、長いようであっという間でした。その間、多くの方々の相談を受け、私なりの回答を申し上げて参りました。また、不動産競売を身近な物にするため、一般社団法人不動産競売流通協会の立ち上げを応援し、ノウハウを提供してきました。その結果、不動産競売格付けサイト981.jp(アドレス:http://981.jp)が誕生し、平成二四年三月一日、楽天と提携しました。今では月間二〇〇万ページビューを越えるサイトに成長しています。すべては一人でも多くの兼業大家さんの誕生を願ってのことです。

「どうすれば、大家さんになれますか?」
最初はどう説明すればいいのか戸惑っていましたが、今なら自信を持ってこう言います。
「どんぶり勘定で経営できるように安く貸家を購入し、家族で協力して運営すること。付け加えるなら、仲間と交流し賃貸仲介業者さんや補修業者さんと仲良くすることですね」
ぎりぎりの経営だと、何か一つトラブルが発生すれば赤字に転落します。そして家族仲が悪いと、賃貸ビジネスにも影響が出てしまいます。そして賃貸仲介業者や補修業者さんに嫌われると、空室率は上昇し、返済もままならなくなるのに時間はさほどかかりません。

ただ、そうは言っても心に残らない。字面を追っても知識以上に昇華することは稀です。そのもどかしさは「机上の水練」と似ています。やはり、経験をしなければ、血肉にならないのです。しかしながら、積極的に失敗するのは「間抜け」のそしりを免れません。そこで、ケーススタディとなる二五の物語を記述し、それぞれに解説をいたしました。

最初は「へぇ〜、そうなんだ」で構いません。二度目はそれぞれの主人公の置かれた立場、立ちはだかるトラブル、そして登場人物の気持ちの変化にもフォーカスを当てて頂きたい。何度も読めば、皆さんの心の中に疑似体験として定着することでしょう。「今、読み終わったばかりなんだよ」
あなた自身の問題です。受験の時も何度も参考書に取り組まれたはず。一度読んで忘れない自信が果たしてあるでしょうか。すぐでなくても構いません。一週間置いて再読する。次は一ヶ月後にもう一度読む。何度も読むことで、二五のストーリーがあなたの中で定着します。まるで、経験したかのように。
そうなればしめた物。二五のストーリーはただの物語ではなく、いつでも引き出せるノウハウとなることでしょう。やってはいけないアクションからなるだけ離れ、好ましい行動を取れば、あなたの人生は安定したものとなります。年金に頼る必要も会社の業務命令に盲目的に従う必要もありません。自らの良心に従い、仕事のための仕事に邁進できるのです。

平成24年4月吉日 藤山勇司
目次
1章 「心構え」で9割は決まる!
01「投資家心理」
すべてを数値で判断してはいけない
◎家庭も不動産投資と同様に数値で判断すると十中八九破綻する

02「収支計算」
身の丈を超えて投資してはいけない
◎見栄は禁物、資産スケール表で己をコントロールせよ

03「一攫千金はない」
一切、ギャンブルに近づいてはいけない
◎己を特別視するな。ギャンブルを好む輩に不動産投資の資格はない!

04「約束と信用」
守れない約束をしてはならない
◎口約束も立派な契約、言動を一致させる癖をつけろ

05「決断と継続力」
ずっと先のことまで考える必要はない
◎スキルを身につけた過去に感謝し、目前の課題に立ち向かえ

2章 成否は「物件」が鍵を握る!
06「新築物件の罠」
新築物件を安易に考えてはならない
◎新築物件を購入すると、返済しているにもかかわらず不良債権となる

07「地方一棟マンションの陥穽」
売買仲介業者の事業計画を信用してはならない
◎表面利回り15%以下の地方賃貸マンションをフルローンで購入してはならない

08「価格交渉」
買い叩くことに良心の呵責を覚えてはならない
◎不動産を所有するには「買う前」「買う時」「買った後」のうち、どこかで苦労しなければならない

09「競売不動産の物件調査」
購入対象に競売不動産を外してはならない
◎どんぶり勘定で成功しない不動産投資は自己破産の入り口

10「競売不動産の正常化」
安易に強制執行してはいけない
◎占有解除の最後まで気を緩めるな。無理をすると大どんでん返しを受ける

3章 「運営」で逃れられない5つのこと
11「メインバンクを持つ」
融資担当者に大言壮語の態度を取ってはならない
◎メインバンク作りは恋愛と同じ。威張って良いことなど一つもない

12「不動産賃貸仲介業者との関係」
土日や祝日に賃貸仲介業者に入居率アップの相談をしてはならない
◎入居募集を大家が単独で行うには限界がある。賃貸仲介業者の嫌がる行動を取ってはならない

13「家賃滞納問題」
家賃管理を業者任せにしてはならない
◎滞納家賃の督促をシステム化しないと、店子に殺される

14「退去とリフォーム」
常に改善を続けていかなければならない
◎空室率の上昇を避けるには早期発見。退去理由を把握し、改善ポイントをつかめ

15「空室対策」
空室原因から目を反らしてはいけない
◎空室対策は初期と継続、売却時の三つの段階で考慮すべし

4章 「賃貸業拡大」5つのセオリー
16「セミナー懇親会への参加」
仲間との交流を絶ってはならない
◎大家さんは隠れキリシタン的存在。同士と交流し孤独から遠ざかれ

17「投資知己の選択と集中」
投資地域を広範囲に広げてはならない
◎儲ける秘訣は身びいき。不動賃貸仲介業者、修繕業者の能力を最大限に引き出せ

18「相続対策と節税対策」
税金対策を目的に投資をやってはならない
◎節税対策や相続対策を持ちかけてくる営業マンの真の動機を見据えよ

19「物件の売却」
安易に売却益を貪ってはいけない
◎金を生まない不動産は現金化せよ。短期に利益を上げる売却も排除するな

20「主役は不動産賃貸業者」
大家さんは黒子に徹しなければならない
◎不動産賃貸業者に嫌われると、あなたの貸家は消えてなくなる

5章 「安定化」させる5つのセオリー
21「維持と変化」
大規模修繕費用を忘れてはいけない
◎同じ建物なら、立地はどこであれ同等の大規模修繕費用が必要となる。家賃の安い地方物件は注意すべし

22「肩書き」
定年後の自由な生活を誤解してはいけない
◎定年と言う『死』を宣告されても、大家さんである限り肩書きは消えることはない

23「貸し止め、売り止め」
相続問題を甘く考えてはいけない
◎所有権の分散した不動産は売却も賃貸もできない事態になりかねない

24「生前贈与」
税金問題を疎かにしてはいけない
◎所得税や相続税など、税法を前提にした節税は失敗する可能性がとてつもなく大きい

25「引継ぎ」
自分なしで家族がどうなるかを考えなくてはいけない
◎何も手を打たなければ、あなたの子供は不良債権になる
終章 投資家を惑わす108の煩悩

不動産投資25の落とし穴
倉橋隆行の5億をつくった猛者から学ぶガチンコ物件査定4時間セミナー
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法
タグ:不動産投資
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2012年04月21日

マンガ 不動産投資入門の入門

マンガ 不動産投資入門の入門
だれでもできる中古ワンルームマンション投資法







だれでもできる中古ワンルームマンション投資法
こんなにローリスクでいいの? 数百万円からできる不動産投資。

CONTENTS
1.株式投資? 不動産投資?
2.不動産投資とは
3.中古ワンルームマンション投資はなぜいいのか
4.中古ワンルームマンション投資にあたっての心得
5.実例紹介

中古ワンルームマンション投資のメリット
●300万円から買える。
●地方都市の大学近くに買えば空き室リスクは低い。
●欠陥住宅をつかまされる心配がない。
かんたん・安心なローリスク投資。あなたも始めてみませんか?
著者紹介
原作: 石川臨太郎(いしかわ りんたろう)
1954年に長野県に生まれる。本業は「自分だけが顧客の資産運用者、コラムニスト」。副業はサラリーマン。若い頃から経済的独立を目指し株、不動産、金などへの投資を実践で学ぶ。2002年より「経済的独立ワクワク! サポーター」を肩書きと定め、サラリーマン仲間の経済的独立を支援する活動を開始。自ら立ち上げたホームページ、NPO法人イノベーターズ・フォーラムの公式ホームページの居酒屋「億近」の2代目店長を務める。ワクワク楽しく面白く充実した一生を送ることを自分の人生の最高のビジョンと定め、個人投資家支援活動を楽しみながら実施中。活動中に増えた肩書きとして、「ツキの伝道師」「現代の錬金術師協会会長」がある。近著に『潜在意識を活用した最強の投資術入門』(パンローリング)がある。

作画: てらおかみちお
1948年9月20日生まれ。O型。ソニー株式会社宣伝部にグラフィックデザイナーとして10年間勤務。退社後、漫画原稿の持ち込みを始める。主な作品は『アミ in Tokio』(双葉社)『少年野球』(監修:王貞治、集英社)『MAKIKO』(原作:工藤かずや、リイド社)『あいつの四季 報』(秋田書店)『ポッキンルージュ』(竹書房)『ビンカン・うさぎ・ロード』(ぶんか社)など多数。近著に『マンガ 信用取引入門の入門』(パンローリング)がある。趣味はジャズ。


一級建築士試験必勝合格マニュアル

24日間で英語を覚える学習法
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サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義

サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義
ベストセラーとなった『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』に続く、兼業「大家さん」のススメ第2弾。
前著では、「利回り」を最重視するアパート・マンション経営のノウハウが書かれていたのに対して、本書では「大家さん」ブームを巻き起こした著者が、なぜ兼業「大家さん」になり、どのようにして所有物件を73戸にまで増やしていったかについて、包み隠さず、詳細に述べている。また、自宅を安く購入する方法も説明しており、毎月の家賃収入290万円を実現させた、著者の成功の奥義がズバリわかる。




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もし独身OLが「脱サラ不動産投資」に本気で取り組んだら

もし独身OLが「脱サラ不動産投資」に本気で取り組んだら
30歳を過ぎたOL・桃子は、結婚を間近に控えていた婚約者・健男の突然の死に接し、これからの人生に不安を感じ始める。そんな桃子に謎の老人が、「最短で経済的自由人」になれる術として不動産投資のノウハウを伝授していく……。







目次
不動産投資で成功するということは、資産が形成されると同時に、人間力も磨かれる
第1章 不動産投資を始めるための資金と心構え
第2章 成功するには不動産業界のウラを熟知せよ
第3章 「正解物件」を買うために必ず経るべき手順と知識
第4章 最初の物件取得で未来が決まる〈競売の実践手順〉
第5章 「競売→転売…」で勝負資金を増やしていく手順
第6章 RCマンション1棟所有で「経済的自由人」になる
posted by 物件査定4時間セミナー at 07:39| 北海道 ☔| 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

77万円からできる不動産投資で安定収益をつくる方法

77万円からできる不動産投資で安定収益をつくる方法
年間家賃収入4,200万円、所有物件の平均利回りは34.8%を叩きだす
元祖サラリーマン大家さんが教える、一生安泰の実践法則!







年間家賃収入4,200万円、所有物件の平均利回りは34.8%を叩きだす
元祖サラリーマン大家さんが教える、一生安泰の実践法則!

株で利益を得たのち家賃収入で早期リタイアした実践投資家が伝授します。
少なくとも財務基盤を強化するために、純利回り5%以上の資産設計をしていただきます。

数十冊以上の内容を圧縮し、藤山流の不動産投資の本質を解きながら解説します。

時間、お金、人の笑顔をつくるのが投資です。
このDVDをご覧いただくことで、大切な家族とゆとりある幸せな人生を過ごしていただきます。


■ 講師コメント
なぜ、不動産投資に興味を持たれたのでしょうか。
株式投資で連戦連勝、自己資金を百倍以上に増加された方々の多くは不動産に手を染めていらっしゃいます。
不動産は株式投資と違い換金性に劣り、ハイリターンは望めません。
特に賃貸業に特化した場合、資産増加率は高くても20%程度です。
しかしながら、不動産は実物であり、安定しています。
自己資金で購入した場合、返済する必要がありませんから安定した収益が見込めます。
家賃滞納問題も専門の業者に委託すれば、所有者を悩ませる問題は殆ど起こりません。

『安定性』

これこそ皆さんが不動産投資に興味を抱かれた最大の特徴ではないでしょうか。

賃貸業は他の投資手法に比較して競争の緩やかなビジネスモデルです。
なぜなら、どんなに競争力のある賃貸物件であっても満室になるとそこで頭打ちになるからです。
ラーメン屋さんの場合はそうはゆきません。
お客さんは旨いラーメンを求めますから、行列に並んでもお目当てのラーメンを食べます。
一日500杯のラーメンを出す繁盛店の横のラーメン屋さんが一日20杯しか出ないなんてことはよくある話です。
一方、貸家は満室になるとそこで競争力を失うので、地域一番でなくても賃貸業は成り立ちます。
また、店子は平均して四ヵ月半借り続けてくれるので、クレームが無い限り家賃の入金確認をすればそれでお終い。
あとは一年に一度確定申告をするだけです。
開発も積極的な営業も必要としない古から続くビジネスなのです。
生き馬の目を抜く株式投資で生き抜かれた皆さんであれば、不動産投資は簡単です。
自信を持って取り組んで頂ければと存じます。

不動産投資も株式投資と同様に数値で判断することを心がけてください。
不動産は金融マーケット以上に歪みがある市場です。

藤山勇司

■ 学びのポイント

自分の可能性を実際の数値としてシュミレーションできる。
競売ノウハウを学ぶことで、一般不動産購入の対応が簡単になる。
目標とした利回りの物件を入手し、兼業大家さんになれる。
求めるべき利回りを計算して、適正価格である指値を求めることができる
物件資料から読み取れるポイントが明確になる。
リフォームや空室率などのリスクを知った上で大家になることができる。
仲介会社と首尾よく渡りあうためのツールやノウハウ、スキルアップが可能。
稼げる不動産か否かが瞬時に判断できる。
減価償却になども含め長期的な収支計算ができる。

■ 適正価格の指値ができます

家賃6万5千円、共益費5千円、管理費1万5千円の賃貸中のマンション(2DK)があります。売却希望価格は500万円です。純利回り12%の物件にするための購入価格は幾らでしょうか?なお、滞納管理はなく賃貸中であるため、取得外経費はかかりません。

1DKのマンション10室のアパートがあります。家賃は一室5万円満室です。売却希望価格は3200万円です。希望純利回り15%を実現するための指値は幾らでしょうか?なお、大規模修繕を数年前に実行しているため、取得外経費はかからないものとします。

1. 必要な情報は希望純利回りと家賃、戸数です。
2. 公式に必要数値を当てはめ、一次方程式を完成させます。
3. 計算式を解き、購入価格を導き出します。

100u、4LDKの戸建が350万円で売りに出されている。周辺の戸建物件の家賃相場を調べると5件検索された。内部リフォーム費用として80万円の見積もりが出ている。純利回り20%を実現するための指値を求めよ。

資料 , 間取り , 広さu , 家賃 , 共益費円
1 , 4LDK , 90u , 6万円 , 0
2 , 5DK , 100u , 8万円 , 0.5万
3 , 3LDK , 90u , 6.5万円 , 0.5万
4 , 4LDK , 110u , 8万円 , 0
5 , 5DK , 110u , 8.5万円 , 0

売却基準価額180万円の1DKのマンションが期間入札に出ている。現在5万円の家賃で入居者がいる。周辺相場を調査したところ家賃相場と乖離はない。尚、管理費など買受人の負担額は月額1万円、滞納家賃は40万円である。利回り12%の入札価格を求めよ。

売却基準価額600万円のアパートが期間入札に出ている。2DK6室の内、4室入居。現在の月額受取家賃総額20万円である。空室の期待家賃は5万円、周辺相場家賃との乖離はない。物件明細書の陳述書によると債務者兼所有者は執行官と通常の会話をしている。空室の明け渡し費用と全戸の鍵譲渡費用として20万円を計上し、リフォーム費用として一室25万円を見積もった。また、築25年経過し、外壁に汚れが見られる。外壁塗装費用として80万円を予算計上した。純利回り20%を実現する入札価格を求めよ。

■ プログラム

Disk1 (132分)

一章 投資における心構え

投資の動機は何か (初心を忘れていないか)
資産スケール表で自分の位置を確かめてみよう
セルフチェックであなたご自身の性格や癖を把握しよう

二章 株式投資と不動産投資の違い

株式投資、為替取引(FX取引)のリスク管理 (思惑と反対に行くと制御不可能)
不動産投資の特徴 (使用、担保、処分)


Disk2 (81分)

三章 株式投資と不動産投資の共通点

一つの籠に卵を盛らない (ポートフォリオを安定させる)
不動産投資のツールとリスクヘッジ
なぜ、不動産投資に興味をもったのか (株式投資で勝った後に安定収入を得たい)

四章 上っ面の不動産投資と競売不動産

不動産の価格は様々である (路線価、相続税評価、一般価格、課税評価など)
一般市場価格、任意売却価格、不動産競売落札価格 (常識価格は一般市場価格)
居住費用という考え方 (自宅は借りる選択肢もある)

五章 競売不動産の手順

自己資金77万円からの不動産投資 (転売による自己資金増殖)
売却手順と売却価格の目安
売入札の手順 (裁判所に出向く必要はない)

六章 不動産投資の注意点(競売不動産を含め)

マンション投資の罠 (管理費などは相場家賃の何%か)
地方戸建投資の威力 (戸建の賃貸需要は高い)
一棟物マンションの利回りと自己資金の関係 (固定資産財やエレベーターなど維持管理費は想像以上に高い)
アパート投資融資における返済期限延長の秘訣
レバレッジの効果と制御 (返済比率と残債を分母とした家賃割合)
節税に偏った投資の不確実さ (ワンルームマンション投資の瓦解)

七章 賃貸管理業務の肝

確定申告とメインバンク (もぐりの大家さんは絶対に信用されない)
分散投資よりも月額家賃50万円を目標とした拠点投資が最適
人生とはどんな時間を過ごすのかを決定することである

八章 質疑応答

明確な数値基準が持てる不動産投資簡易判定基準一覧表

立地判定
物件判定
純利回り判定
財務判定
キャッシュフロー判定

藤山勇司が発明した「資産スケール表」(現時点からの投資設計をたてることができます)

DVD 77万円からできる不動産投資で安定収益をつくる方法



年間家賃収入4,200万円、所有物件の平均利回りは34.8%を叩きだす
元祖サラリーマン大家さんが教える、一生安泰の実践法則!
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2012年01月28日

不動産投資の注意点(競売不動産を含め)

不動産投資の注意点(競売不動産を含め)
六章 不動産投資の注意点(競売不動産を含め)

DVD 77万円からできる不動産投資で安定収益をつくる方法

マンション投資の罠 (管理費などは相場家賃の何%か)
地方戸建投資の威力 (戸建の賃貸需要は高い)
一棟物マンションの利回りと自己資金の関係 (固定資産財やエレベーターなど維持管理費は想像以上に高い)
アパート投資融資における返済期限延長の秘訣
レバレッジの効果と制御 (返済比率と残債を分母とした家賃割合)
節税に偏った投資の不確実さ (ワンルームマンション投資の瓦解)



年間家賃収入4,200万円、所有物件の平均利回りは34.8%を叩きだす
元祖サラリーマン大家さんが教える、一生安泰の実践法則!

株で利益を得たのち家賃収入で早期リタイアした実践投資家が伝授します。
少なくとも財務基盤を強化するために、純利回り5%以上の資産設計をしていただきます。

数十冊以上の内容を圧縮し、藤山流の不動産投資の本質を解きながら解説します。

時間、お金、人の笑顔をつくるのが投資です。
このDVDをご覧いただくことで、大切な家族とゆとりある幸せな人生を過ごしていただきます。



■ 講師コメント
なぜ、不動産投資に興味を持たれたのでしょうか。
株式投資で連戦連勝、自己資金を百倍以上に増加された方々の多くは不動産に手を染めていらっしゃいます。
不動産は株式投資と違い換金性に劣り、ハイリターンは望めません。
特に賃貸業に特化した場合、資産増加率は高くても20%程度です。
しかしながら、不動産は実物であり、安定しています。
自己資金で購入した場合、返済する必要がありませんから安定した収益が見込めます。
家賃滞納問題も専門の業者に委託すれば、所有者を悩ませる問題は殆ど起こりません。

『安定性』

これこそ皆さんが不動産投資に興味を抱かれた最大の特徴ではないでしょうか。

賃貸業は他の投資手法に比較して競争の緩やかなビジネスモデルです。
なぜなら、どんなに競争力のある賃貸物件であっても満室になるとそこで頭打ちになるからです。
ラーメン屋さんの場合はそうはゆきません。
お客さんは旨いラーメンを求めますから、行列に並んでもお目当てのラーメンを食べます。
一日500杯のラーメンを出す繁盛店の横のラーメン屋さんが一日20杯しか出ないなんてことはよくある話です。
一方、貸家は満室になるとそこで競争力を失うので、地域一番でなくても賃貸業は成り立ちます。
また、店子は平均して四ヵ月半借り続けてくれるので、クレームが無い限り家賃の入金確認をすればそれでお終い。
あとは一年に一度確定申告をするだけです。
開発も積極的な営業も必要としない古から続くビジネスなのです。
生き馬の目を抜く株式投資で生き抜かれた皆さんであれば、不動産投資は簡単です。
自信を持って取り組んで頂ければと存じます。

不動産投資も株式投資と同様に数値で判断することを心がけてください。
不動産は金融マーケット以上に歪みがある市場です。

藤山勇司

■ 学びのポイント

自分の可能性を実際の数値としてシュミレーションできる。
競売ノウハウを学ぶことで、一般不動産購入の対応が簡単になる。
目標とした利回りの物件を入手し、兼業大家さんになれる。
求めるべき利回りを計算して、適正価格である指値を求めることができる
物件資料から読み取れるポイントが明確になる。
リフォームや空室率などのリスクを知った上で大家になることができる。
仲介会社と首尾よく渡りあうためのツールやノウハウ、スキルアップが可能。
稼げる不動産か否かが瞬時に判断できる。
減価償却になども含め長期的な収支計算ができる。

■ 適正価格の指値ができます

家賃6万5千円、共益費5千円、管理費1万5千円の賃貸中のマンション(2DK)があります。売却希望価格は500万円です。純利回り12%の物件にするための購入価格は幾らでしょうか?なお、滞納管理はなく賃貸中であるため、取得外経費はかかりません。

1DKのマンション10室のアパートがあります。家賃は一室5万円満室です。売却希望価格は3200万円です。希望純利回り15%を実現するための指値は幾らでしょうか?なお、大規模修繕を数年前に実行しているため、取得外経費はかからないものとします。

1. 必要な情報は希望純利回りと家賃、戸数です。
2. 公式に必要数値を当てはめ、一次方程式を完成させます。
3. 計算式を解き、購入価格を導き出します。

100u、4LDKの戸建が350万円で売りに出されている。周辺の戸建物件の家賃相場を調べると5件検索された。内部リフォーム費用として80万円の見積もりが出ている。純利回り20%を実現するための指値を求めよ。

資料 , 間取り , 広さu , 家賃 , 共益費円
1 , 4LDK , 90u , 6万円 , 0
2 , 5DK , 100u , 8万円 , 0.5万
3 , 3LDK , 90u , 6.5万円 , 0.5万
4 , 4LDK , 110u , 8万円 , 0
5 , 5DK , 110u , 8.5万円 , 0

売却基準価額180万円の1DKのマンションが期間入札に出ている。現在5万円の家賃で入居者がいる。周辺相場を調査したところ家賃相場と乖離はない。尚、管理費など買受人の負担額は月額1万円、滞納家賃は40万円である。利回り12%の入札価格を求めよ。

売却基準価額600万円のアパートが期間入札に出ている。2DK6室の内、4室入居。現在の月額受取家賃総額20万円である。空室の期待家賃は5万円、周辺相場家賃との乖離はない。物件明細書の陳述書によると債務者兼所有者は執行官と通常の会話をしている。空室の明け渡し費用と全戸の鍵譲渡費用として20万円を計上し、リフォーム費用として一室25万円を見積もった。また、築25年経過し、外壁に汚れが見られる。外壁塗装費用として80万円を予算計上した。純利回り20%を実現する入札価格を求めよ。

■ プログラム

Disk1 (132分)

一章 投資における心構え

投資の動機は何か (初心を忘れていないか)
資産スケール表で自分の位置を確かめてみよう
セルフチェックであなたご自身の性格や癖を把握しよう

二章 株式投資と不動産投資の違い

株式投資、為替取引(FX取引)のリスク管理 (思惑と反対に行くと制御不可能)
不動産投資の特徴 (使用、担保、処分)


Disk2 (81分)

三章 株式投資と不動産投資の共通点

一つの籠に卵を盛らない (ポートフォリオを安定させる)
不動産投資のツールとリスクヘッジ
なぜ、不動産投資に興味をもったのか (株式投資で勝った後に安定収入を得たい)

四章 上っ面の不動産投資と競売不動産

不動産の価格は様々である (路線価、相続税評価、一般価格、課税評価など)
一般市場価格、任意売却価格、不動産競売落札価格 (常識価格は一般市場価格)
居住費用という考え方 (自宅は借りる選択肢もある)

五章 競売不動産の手順

自己資金77万円からの不動産投資 (転売による自己資金増殖)
売却手順と売却価格の目安
売入札の手順 (裁判所に出向く必要はない)

六章 不動産投資の注意点(競売不動産を含め)

マンション投資の罠 (管理費などは相場家賃の何%か)
地方戸建投資の威力 (戸建の賃貸需要は高い)
一棟物マンションの利回りと自己資金の関係 (固定資産財やエレベーターなど維持管理費は想像以上に高い)
アパート投資融資における返済期限延長の秘訣
レバレッジの効果と制御 (返済比率と残債を分母とした家賃割合)
節税に偏った投資の不確実さ (ワンルームマンション投資の瓦解)

七章 賃貸管理業務の肝

確定申告とメインバンク (もぐりの大家さんは絶対に信用されない)
分散投資よりも月額家賃50万円を目標とした拠点投資が最適
人生とはどんな時間を過ごすのかを決定することである

八章 質疑応答

明確な数値基準が持てる不動産投資簡易判定基準一覧表

立地判定
物件判定
純利回り判定
財務判定
キャッシュフロー判定

藤山勇司が発明した「資産スケール表」(現時点からの投資設計をたてることができます)


■ 不動産投資の特徴

株やFXほど外部要因が複雑ではないため物件を買う選択を間違わなければリスクが少ない。
物件を買う知識のあるなしで得るところの結果が大きく変わる。待ち時間は長い。
月間での安定したプラス収益が見込めるリスクを自分でコントロールしやすい。
イベントが物件単位になるため、資本・規模によらず、一個人でも既存企業と十分競争できる
月単位で定額の収入があり、それが長年安定して続くため精神的に楽である。
売買は、売り手と買い手が一対一の個別取引なので、定価が無い。指値が有効である。
アウトソーシングの仕組みが市場にあり、個人が誰でも利用できる。管理を任せられる。
購入前の担保に銀行が融資を付けてくれる唯一の投資である。
全てのイベントの速度が非常にゆっくり。本業の空き時間で対処できる。

■ セミナー参加者のお声
セミナー期待満足度 92.7%(期待以上 31.7%、期待通り 61.0%、その他 4.9%)

先生の話も大変面白く、セミナーの内容もとても勉強になった。次回もぜひ受講したい。
中古戸建に関する価格のねじれ、競売不動産の購入など、大変勉強になりました。ありがとうございました。
本日はセミナーの企画ありがとうございました
これから不動産投資をスタートしようと、参加させて頂きました。大変為になり、着実に頑張っていこうと思いました。ありがとうございました。
藤山先生はこのセミナーに対して欲得なしでボランティアをされているようだ。すばらしい。
私は投資に非常に興味があるので、今後もこのようなセミナーを開催して欲しい
計算がむずかしかった。家でゆっくりやってみます。
ときに笑いありで楽しく勉強になりました。
一歩踏み出します。ありがとうございました。
毎回とっても勉強になります。何回来ても先生のお話は楽しいです。また、来ます。
テキストが非常にボリュームがあり、大変驚きました。あとでしっかり復習したいと思います。
ありがとうございました。また何かの機会がありましたらよろしくお願いいたします。
良かったと思います。
後半になるほど面白かったので途中で帰らねばならないのが残念でした(仕事で…)スミマセンでした。ありがとうございました
DVD 77万円からできる不動産投資で安定収益をつくる方法
posted by 物件査定4時間セミナー at 06:26| 北海道 ☔| 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
倉橋隆行の5億をつくった猛者から学ぶガチンコ物件査定セミナー
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